Говоря про оценку долей здесь мы имеем ввиду доли в недвижимости, поскольку оценка долей ООО относится к оценке бизнеса.
Надо различать доли в квартире, жилом доме/коттедже, или доли, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов. Всё они могут быть объектом оценки. Самый простой случай оценки доли – это оценка одной комнаты в многокомнатной квартире. Комната в данном случае – это отдельный сопоставимый объект недвижимости, который оцениваться должен при сопоставлении с аналогичными объектами. Доля в общей собственности всех собственников в квартире на места общего пользования хоть и является пропорциональной площади комнаты, но в расчет не принимается, поскольку все сособственники коммунальной квартиры имеют равные права на пользование общим имуществом. В первую очередь необходимость подобной оценки бывает сопряжена со вступлением в наследство или получением в дар комнаты в коммунальной квартире. Скрытая продажа своей доли под видом дарения часто практикуется в Москве, где коммунальные квартиры еще представляют определенный интерес для приезжих. Также оценку доли в квартире могут назначить по решению суда при разводе, когда живущие в квартире люди не могут договориться между собой о ее разделе.
В то же время в Московской области до сих пор при приватизации комнат в коммуналках выдают не свидетельство на комнату, а на долю в квартире. Аналогичная ситуация возникает при наследовании, когда доля одного из наследников слишком мала, чтобы иметь возможность выделить отдельную комнату, или объектом наследования выступает однокомнатная квартира, или наследственная масса включает в себя различные объекты и наследники определяют стоимость доли каждого из них в каждом из наследуемых объектов недвижимости (например, хотят закрепить за собой долю в квартире с целью прописки, или право пользования дачей совместно с другими членами семьи). При разводе может иметь место аналогичная ситуация. Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки.
Оценка комнат осложняется малым количеством аналогов на рынке и слишком разнящимися их характеристиками. Чтобы грамотно выполнить такую оценку надо иметь немалый опыт и хорошие связи с риэлтерскими агентствами, способными дать рыночную информацию по интересующим объектам.
Оценка идеальных долей – ещё сложнее, так как рынок этот ещё более узкий и закрытый. Здесь только опыт помогает правильно подобрать аналоги и провести корректировки.
Документы, необходимые для оценки:
— правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на жилище и договор передачи квартиры (при первичной приватизации 90-х); Свидетельство о государственной регистрации права, Свидетельство о праве на наследство, Договор купли-продажи, Договор дарения, Договор ренты .
— техническая документация: поэтажный план и экспликация.
Кроме того, должен быть обеспечен беспрепятственный доступ для оценщика, чтобы он мог тщательно осмотреть объект оценки.
Доля жилого дома или коттеджа подразумевает и долю земельного участка. В России, кроме двух традиционных бед, оценщики могут выделить ещё и третью – это когда собственность на дом есть, а на землю, на которой оный стоит – нет. Хотя с традиционной для оценки точки зрения недвижимостью является именно земельный участок, а всё, что на нём расположено, будь то хоть Букингемский дворец, хоть дача Дерипаски, скромно именуется улучшениями. При наличии собственности на землю, расчёт стоимости доли участка и дома, в целом, мало отличается от оценки целикового объекта, особенно если размер доли предполагает возможность выделения её в натуре. При отсутствии права собственности на земли оценщику приходится учитывать большее количество аспектов, оценка будет отличаться в зависимости от того, на каком основании осуществляется владение землей: аренда это, пожизненное наследуемое владения или правоотношения не оформлены.
Объектом долевого строительства для физических лиц, как правило, выступает квартира. Однако, объектом оценки в данном случае будет право требования. Сам процесс оценки во многом аналогичен оценке квартиры в доме, завершённом строительством на которую оформлено право собственности. Отличия будут в корректировках, которые должны учитывать сроки завершения строительства объекта. При наличии большого количества аналогов, когда в данном районе ведётся интенсивное жилищное строительство это сделать проще. Если новостроек мало и они значительно разняться друг от друга, тогда процесс усложняется. В любом случае, при оценке объекта долевого строительства необходимо учитывать инвестиционные риски и желательно не ограничиваться только лишь сравнительным подходом, используя в Отчёте и доходный тоже.
У юридических лиц – соинвесторов, органов местной власти доля участия в объекте зачастую выражена в процентном отношении, что не всегда корректно сочетается с площадью готовых помещений, поэтому простым сравнением тут уже не обойдёшься. Можно идти через корректировку до целых помещений, дополнительно учитывать услуги риэлтерских агентств, можно использовать все три подхода в оценке, рассчитывать затраты на строительство, срок окупаемости вложений, строить прогнозы по поведению рыночных цен на недвижимость. Учитывая, что один из наших оценщиков относится к тем редким экономистам, кто предсказывал кризис 2008 года, с прогнозами у нас всё хорошо! А, значит, неплохо будет обстоять дело и с такой сложной оценкой.