Существует определённая путаница в умах, особенно у государственных чиновников, когда возникает вопрос об оценки права аренды.
Первое.
Зачастую, говоря «право аренды» люди просто подразумевают определение рыночного размера ставки арендной платы. Если Вы хотите сдать помещение, или здание, или земельный участок, или какой-либо объект движимого имущества в аренду и не прогадать при этом, то Вам необходимо оценить рыночную ставку аренды. Если то же самое (сдать в аренду имущество) Вы законодательно обязаны сделать с торгов, то Вам опять таки необходимо определить начальный уровень ставки арендной платы для аукциона, который и является рыночной ставкой арендной платы. В Отчёте об оценке её предмет будет назван «рыночной стоимостью права пользования», возможно, именно это и приводит к определённой путанице в терминологии.
Второе.
Оценка права аренды действительно существует. Под стоимостью прав аренды понимают такую стоимость, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения конкретным активом по договору аренды с целью получения выгоды от данного владения. Или говоря более человеческим языком, это выраженная в денежной форме стоимость на сегодняшний день будущей выгоды которую получит новый пользователь арендуемого имущества. Ещё проще: это стоимость разницы между рыночной ставкой арендной платы и действующей по договору аренды. А вот теперь становится понятно, что не всегда это право будет иметь положительную стоимость: имущество могло быть арендовано дороже, чем аналогичное сдаётся на сегодняшний день. Но, поскольку понятие рыночной оценки исключает отрицательную величину итога, цена такому праву будет. Рыночная стоимость права аренды определяется, к примеру, когда это право выступает в качестве взноса в уставной фонд предприятия. При продаже объекта недвижимости, обременённого договорами аренды, также стоит определить стоимость этих прав. В зависимости от результата основной объект оценки может подорожать (если действующие ставки выше рыночных) или наоборот, потерять в цене (если они ниже, а договора долгосрочные и не предусматривают ни корректировки арендной платы, ни расторжения по инициативе арендодателя). Необходимость в оценке права аренды возникает и в том случае, когда важно определить цену продажи объекта недвижимости, частью которого является арендуемый земельный участок. Или при оценке ущерба от расторжения договора аренды. Более того, право аренды на определённое имущество может быть весьма серьезным и важным конкурентным преимуществом. Стоит помнить, что существует ряд факторов, определяющих ценность данного права аренды и влияющих на методы оценки права аренды. Речь идет о следующем: прежде всего, это условия оплаты, а именно сумма, сроки и порядок внесения платежей, зачет иных расходов в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени в случае необходимости. А также различные характеристики самого объекта аренды — площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории. К числу факторов относится и срок действия договора аренды и условия пролонгации, а также дополнительные права, например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений. Большое значение также имеет и тот факт, что особенности оценки права аренды определяются теми дополнительными благами, которые предоставляются вместе с данным правом.
Третье.
В Земельном Кодексе РФ существует понятие продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (Ст. 30.1; 30.2; 38.1; 38.2 и некоторые другие). К ставкам арендной платы данное право имеет отношение весьма опосредованное, поскольку его рыночная стоимость – это сдисконтированная (приведённая к сегодняшней стоимости стоимость будущих доходов) разница между предполагаемыми доходами и предполагаемыми расходами потенциального инвестора. С экономической точки зрения выкуп этого права у государства – полная бессмыслица, поскольку получается, что свою прибыль инвестор уже государству отдал, а получить ёе ещё не получил. Однако, судя по количеству участников подобных аукционов логика экономическая и логика жизненная в Российской Федерации существуют в параллельных измерениях.
Если Вам требуется проведение оценки какого-либо из вышеозначенных прав, Вам стоит позвонить нашим специалистам по телефону +7 (499) 390-89-31 или +7 (929) 683-87-80, которые помогут Вам разобраться до конца, что именно необходимо оценить, проконсультируют, как избежать подводных камней при заключении договора или подготовке аукциона, подробно расскажут о необходимой исходной информации и документах и назовут предварительную стоимость данной работы.